Andorra se ha convertido en un destino altamente atractivo para el capital inmobiliario. En los últimos años, el Principado ha visto crecer notablemente el interés por parte de inversores internacionales, motivado en gran medida por las reformas económicas de 2012, que favorecieron la diversificación del país y la apertura hacia los mercados globales.
23 ene 2026
Andorra se ha convertido en un destino altamente atractivo para el capital inmobiliario. En los últimos años, el Principado ha visto crecer notablemente el interés por parte de inversores internacionales, motivado en gran medida por las reformas económicas de 2012, que favorecieron la diversificación del país y la apertura hacia los mercados globales. Esta evolución ha dinamizado el sector inmobiliario, generando un entorno especialmente interesante para quienes buscan nuevas oportunidades de inversión.
Como consecuencia, los precios de los inmuebles han experimentado incrementos destacados, provocando una profunda tensión en el mercado.
Para contener esta situación desde el ejercicio 2024 las inversiones extranjeras en bienes inmuebles están sometidas al Impuesto a la Inversión Extranjera Inmobiliaria (IIEI).
ASPECTOS CLAVE
1. ¿A quién afecta este nuevo impuesto?
a) Personas físicas no residentes.
b) Personas físicas residentes con un período de permanencia inferior a 3 años, dentro de los últimos 10.
c) Sociedades y personas jurídicas en general de nacionalidad andorrana, cuyo capital social o derechos de voto, de forma directa o indirecta, esté compuesto por las personas mencionadas en los puntos anteriores en un porcentaje igual o superior al 50%.
d) Sociedades y personas jurídicas en general de nacionalidad extranjera
2. Cómo se determina el IIEI
Es un impuesto indirecto con tipos progresivos aplicables al valor real de la inversión, dependiendo del tipo y número de propiedades adquiridas:
a) El tipo de gravamen es del 3% sobre el valor real de la inversión con el límite máximo de:
- Una parcela de terreno para construir una vivienda unifamiliar o que ya se haya construido una vivienda unifamiliar o;
- Una vivienda unifamiliar o;
- Dos pisos junto con 3 plazas de aparcamiento y 3 trasteros (o similar) anexos o;
- Seis plazas de aparcamiento.
b) El tipo de gravamen es del 5% sobre el valor real de la inversión cuando se trate de:
- Un segundo piso con 3 plazas de aparcamiento y 3 trasteros (o similar)
c) El tipo de gravamen es del 10% sobre el valor real de la inversión en el resto de los casos o cuando se superen los límites anteriores.
3. Exenciones
Ø Adquisiciones por herencia.
Ø Donaciones entre cónyuges o convivientes en parejas de hecho y familiares hasta el segundo grado.
Ø Aportaciones de inmuebles a sociedades familiares.
Ø Adjudicaciones por divorcio en la disolución del régimen económico matrimonial.
Ø Adquisiciones como resultado de la ejecución de derechos reales de garantía o extinción de deudas, siempre que el adquirente sea la entidad bancaria que otorgó el financiamiento.
Ø Adquisiciones como resultado de la ejecución de derechos reales de garantía o extinción de deudas, siempre que el origen del financiamiento sea por una entidad bancaria andorrana, aunque el adquirente no sea la entidad financiera que otorgó el financiamiento.
Ø Las adquisiciones de bienes inmuebles, realizadas por personas físicas no residentes o por residentes con menos de tres años de residencia efectiva y permanente antes de la inversión inmobiliaria, así como por sucursales de personas jurídicas no residentes, con la finalidad de desarrollar una actividad mercantil por parte del adquirente, siempre que se cumplan de forma cumulativa las siguientes condiciones:
· Que la actividad desarrollada sea distinta de la promoción inmobiliaria o de la compraventa de bienes inmuebles.
· Que la propiedad de los inmuebles se mantenga durante un plazo mínimo de diez años.
· Que no se trate de inmuebles inicialmente destinados a uso residencial o vivienda.
· Que la inversión esté vinculada a la creación y mantenimiento de puestos de trabajo
En caso de que no se cumpla el requisito de permanencia de la propiedad, la operación quedará sujeta al IIEI siendo aplicable el tipo máximo del 10%.
4. Bonificaciones
Se ha previsto una bonificación del 90% en el impuesto para inversiones destinadas al alquiler de viviendas como residencia habitual y permanente a precio asequible por un mínimo de 10 años.
Esta bonificación también aplica a la construcción y puesta en el mercado de inmuebles en régimen de arrendamiento de residencia habitual y permanente a precio asequible en la medida que se cumpla el período de permanencia de 10 años.
En caso de incumplimiento del período de permanencia y/o del uso se deberá reintegrar la bonificación aplicada junto con los intereses de demora.
Se excluyen de la bonificación contratos de alquiler con opción a compra y contratos de alquiler con personas o entidades vinculadas.
5. Gestión del impuesto
La autorización administrativa de Inversión Extranjera y la liquidación del IIEI son requisitos indispensables para la formalización de la operación ante Notario.
El impuesto se devenga en el momento de la formalización de la inversión ante Notario, si bien, se prevé un régimen de liquidación y pago a cuenta previo a la formalización de la operación.
Comprender bien las reglas del IIEI es la mejor garantía para que la inversión llegue a buen puerto, sin sorpresas ni retrasos innecesarios.
Desde BERTAX acompañamos a los inversores durante todo el proceso, ayudando a la toma de decisiones y a completar la documentación requerida de forma correcta y eficiente. Si estás valorando una inversión inmobiliaria en Andorra o necesitas resolver alguna duda sobre el impuesto, puedes contactarnos aquí
¿Necesitas ayuda?
Evita errores costosos y actúa con conocimiento.
