Andorra s'ha consolidat com un lloc atractiu per a la inversió immobiliària. En els darrers anys, el Principat ha experimentat un augment significatiu en l'interès d'inversors estrangers.
15 de gen. 2026
Andorra s'ha consolidat com un lloc atractiu per a la inversió immobiliària. En els darrers anys, el Principat ha experimentat un augment significatiu en l'interès d'inversors estrangers, impulsat en gran mesura per les reformes econòmiques de 2012 que han diversificat els seus recursos i obert canals per al comerç internacional. Aquest creixement ha impactat positivament en el mercat immobiliari, presentant un panorama atractiu per a aquells que busquen oportunitats d'inversió.
L'enclavament privilegiat i l'estabilitat econòmica del país ha empès a molts inversors internacionals a invertir al Principat. Tot això ha causat l'increment dels preus del sector fins a xifres del 25% en un sol any (2024) en zones estratègiques. Els lloguers han seguit la mateixa tendència, creant una greu crisi en el sector.
Amb l'objectiu de frenar la crisi immobiliària, des de l'exercici 2024, les inversions estrangeres estan exposades a limitacions i subjectes a impostos addicionals.
En l'actualitat la inversió estrangera es troba regulada a la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l'habitatge (“Llei 5/2025”). En aquest article t'expliquem el marc normatiu aplicable a les inversions estrangeres en immobles (“IEI”).
ASPECTES CLAU
1. Inversor estranger
a) Persones físiques no residents.
b) Persones físiques residents amb un període de permanència inferior a 3 anys, dins dels darrers 10.
c) Societats i persones jurídiques en general de nacionalitat andorrana, el capital social o drets de vot de les quals, de manera directa o indirecta, estiguin conformats per les persones esmentades en els punts anteriors en un percentatge igual o superior al 50%.
d) Societats i persones jurídiques en general de nacionalitat estrangera.
2. Limitacions
a) S'hi admeten les operacions immobiliàries realitzades pels inversors estrangers esmentats en els punts a), b) i c) - en aquest últim cas, només quan hi hagi vinculació familiar de tots els socis - en la mesura que no suposi, en cap moment, la inversió de més de:
Ø Una parcel·la de terreny per construir un habitatge unifamiliar o que ja s'hagi construït un habitatge unifamiliar o;
Ø Un habitatge unifamiliar o;
Ø Dos pisos juntament amb 3 places d'aparcament i 3 trasters (o similars) annexos o;
Ø Six places d'aparcament.
Exclusions:
- Immobles adquirits per herència
- Immobles adquirits per liquidació del règim econòmic matrimonial
- Habitatges unifamiliars o pisos destinats a arrendament per residència habitual o permanent a preu assequible i en la mesura que es mantingui el règim d'arrendament per un període mínim de 10 anys.
La limitació s'aplica per un període de 10 anys.
b) A les societats i persones jurídiques en general de nacionalitat estrangera (d), només se'ls permet realitzar una inversió immobiliària que tingui per objecte el desenvolupament d'una activitat mercantil.
3. Prohibicions
a) La inversió immobiliària de societats no residents que no tinguin per ús exclusiu el desenvolupament d'una activitat mercantil.
b) La inversió estrangera en general destinada a la promoció immobiliària, excepte la que es destini a l'arrendament per residència habitual i permanent i que el 50% es destini a preu assequible.
c) La inversió immobiliària per a la formalització de contractes d'arrendament amb persones vinculades.
d) La inversió immobiliària per a la formalització de contractes d'arrendament amb opció de compra.
e) La inversió immobiliària destinada a allotjaments turístics
Si vols conèixer els tràmits a complir per la formalització d'una IEI, pots llegir el nostre article on t'ho expliquem.
4. Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària
L'Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària (IIEI) és aplicable a les inversions realitzades sota el règim d'inversions estrangeres immobiliàries.
És un impost progressiu, depenent del tipus i nombre de propietats adquirides:
a) El tipus d'impost és del 3% sobre el valor real de la inversió amb el límit màxim de:
- Una parcel·la de terreny per construir un habitatge unifamiliar o que ja s'hagi construït un habitatge unifamiliar o;
- Un habitatge unifamiliar o;
- Dos pisos juntament amb 3 places d'aparcament i 3 trasters (o similars) annexos o;
- Six places d'aparcament.
b) El tipus d'impost és del 5% sobre el valor real de la inversió quan es tracti de:
- Un segon pis amb 3 places d'aparcament i 3 trasters (o similars).
El tipus d'impost és del 10% sobre el valor real de la inversió en la resta dels casos o quan se superin els límits anteriors.
La normativa de l'impost preveu supòsits d'exempció o bonificacions, entre altres elements d'especial rellevància. Si desitges més informació sobre l'IIEI pots llegir el nostre article del blog.
Entendre com funciona el règim d'inversió estrangera a Andorra és fonamental per poder invertir amb tranquil·litat i sense imprevistos.
¿Necesites ajuda?
Evita errors costosos i actua amb coneixement.
